פסק-דין בתיק ת"א 1475-12-08

בפני תביעה ותביעה שכנגד, שעילתן חוזה להשכרת נכס שנכרת בין התובע לנתבעת. בגדרה של התביעה העיקרית נדרשת הנתבעת לסעד כספי בסך של 194,000 ש"ח, בעקבות אי תשלום דמי שכירות ותשלומים אחרים ע"י הנתבעת, וגרימת נזקי רכוש ואחרים במבנה המושכר, כנטען ע"י התובע, הנתבע שכנגד (להלן: "התובע"), על רקע השכרת מבנה שבבעלותו לנתבעת. מנגד, עותרת הנתבעת, התובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") לתשלום סך של 290,000 ש"ח בגין נזקים כספיים שהסב לה התובע.

רקע כללי:

ביום 20.08.07 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות (להלן: " ההסכם הראשון"), לפיו השכיר התובע לנתבעת חדרים, בשטח של כ- 110 מ"ר, בקומה ג' בבנין שבבעלותו, למטרת תפעול מערך המבחנים העיוניים הנדרשים לצורך קבלת רישיון נהיגה על ידי משרד התחבורה. תקופת השכירות נקבעה למשך 48 חודשים, החל מה-01.09.07 ועד ליום 31.08.11, ובתמורה, התחייבה הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות חודשיים בסך של 400 $ בתוספת מע"מ, במהלך השנה הראשונה, וסך של 500$, מהשנה השנייה ואילך. כן התחייבה הנתבעת, לשלם למשכיר עבור צריכת מים, סך של 1200 ש"ח לשנה מראש (ראה סעיף 10.2.2 להסכם).

ביום 10.03.08 נערך הסכם נוסף בין הצדדים (להלן: "ההסכם השני"), במסגרתו הוסכם כי, הנתבעת תשכור מהתובע שני חדרים נוספים (להלן: "המושכר השני") ותשלם עבורם סך של 400$ לשני החודשים הראשונים ו- 600 $ מהחודש השלישי ואילך.

בנוסף, ביום 08.04.08 נחתם הסכם שלישי בין הצדדים ( להלן: ההסכם השלישי"), בין היתר, בנוגע לשימוש במכולה ובתא שירותים נוסף על ידי הנתבעת תמורת תשלום נוסף ( נספח ה' לכתב התביעה), שמירה על ניקיון המושכר והוצאת מכונות השתייה שהובאו על ידה. 

לאחר הגשת כתב התביעה וכתב ההגנה והתביעה שכנגד, הוגש כתב תביעה מתוקן, ביום 27/8/09.

תמצית טיעוני התובע:

לטענת התובע, מאז כניסתה של הנתבעת למושכר היא מפרה את הסכם השכירות שנחתם עימה, מעכבת תשלומים עבור דמי שכירות ומים, משתלטת על שטחים ציבוריים בבנין, תוך שהיא מניחה שולחנות, כסאות ומכונות שתייה בפרוזדורים, משליכה פסולת בשטחים הציבוריים ומפנה מבקריה לתאי שירותים של השוכרים האחרים בבניין, ללא קבלת רשות מאת התובע ותוך פגיעה קשה בשוכרים אלה.  פניות חוזרות ונשנות לנתבעת בבקשה לתקן את ההפרות לא הועילו והנתבעת לא עשתה דבר על מנת לתקן את המעוות. יתרה מכך, לאחר חתימת ההסכם השני, שלחה הנתבעת, ביום 19.05.08 (כך, לטענת התובע) מכתב, הנושא תאריך 16.05.08 (להלן: "מכתב ההודעה"), במסגרתו היא מודיעה לתובע כי, היא מחזירה את השטח הנוסף שנשכר על ידה, במסגרת ההסכם השני. ביום 21.05.08 שלח התובע מכתב תשובה לנתבעת בו הוא מודיע לה כי אין תוקף למכתב ההודעה הנ"ל. לטענת התובע, רק בחודש נובמבר החזירה הנתבעת את אחד מתוך שני החדרים אשר הושכרו במסגרת ההסכם השני, או אז, התגלה לתובע כי נעשו שינויים בחדר המושכר, תוך הריסת קיר, שירותים ואסלה שהיו במקום וכן תוך פגיעה בתקרה, באקוסטיקה ובצבע, ובסך הכל, נגרמו לתובע נזקים והוצאות בסך של 20,790 ש"ח, הנדרשים לצורך השבת המצב בחדר לקדמותו. לטענת התובע, תקופת מה לאחר שהחזירה את החדר, בעוד היא ממשיכה להחזיק בחדר השני בשטח הנוסף, הודיעה הנתבעת כי היא מבקשת לשוב ולשכור שוב את החדר השני, אך חרף זאת לא עשתה כן עד היום, ואף לא שילמה דמי שכירות עבור החדר הראשון בשטח הנוסף, בו המשיכה להחזיק.

לטענת התובע, הנתבעת הפרה אף את ההסכם השלישי שנחתם בין הצדדים, בכך שלא דאגה לניקיון המושכר, הפרוזדור והמדרגות, כפי שהתחייבה במסגרת ההסכם, לא שילמה עבור שימוש במכולה, ואף הוסיפה, בתרמית, משפט בסוף ההסכם, לפיו - "הסכם זה תקף במשך חודשיים" בלבד, כאשר, לטענת התובע, היה ברור לצדדים כי אין המדובר על תקופה מצומצמת זו בלבד. הנתבעת עזבה את המושכר בחודש יוני 2009, ללא כל הודעה מוקדמת, ומסרה את מפתחות המושכר לתובע. המפתחות שנמסרו לא התאימו לנכס המושכר, וכך, לאחר מתן מספר התראות לנתבעת אשר לא נענו, נפרץ המקום והתגלה כי הנתבעת גרמה לנזקים בלתי הפיכים במושכר, אשר הוערכו על ידי שמאי מטעם התובע בסך של 91,900 ש"ח. התובע טוען כי הנתבעת שילמה לו, לתקופת השכירות מחודש ספטמבר - נובמבר 2007, סכום של 5,730 ש"ח, וכן שילמה לו, ביום 17/11/08, שני שיקים, האחד על סך של 4,158 ש"ח והשני על סך של 5,544 ש"ח, וטוען כי הנתבעת לא שילמה לו את כל דמי השכירות המגיעים ממנה, לא שילמה הוצאות צריכת מים לחודשים 9-12 לשנת 2007, לא שילמה תמורת השימוש במכולה שלו, לפי ההסכם השלישי, בסך של 700 ש"ח, וגרמה נזק רכוש למבנה בסכום של 106,144 ש"ח ש"ח, וסה"כ החוב המגיע ממנה, לאחר קיזוז הסכומים ששלמה לו, עומד על סך של 194,000 ש"ח ( סעיפים 29-31 לכתב התביעה וכן סעיף 35 לתביעה המתוקנת ).

תמצית טיעוני הנתבעת:

הנתבעת מכחישה את טענותיו של התובע, כפי שיפורט להלן, ובד בבד עם הגשת כתב הגנתה, הגישה כתב תביעה שכנגד, שעניינו נזקים שנגרמו לה על ידי התובע, בגין פגיעה במהלך העבודה התקין, בפדיונות ובתדמית, וכן בגין ההשקעות שהשקיעה בהקמת ותפעול המושכר. לטענתה, לאחר שהחלה להפעיל את המושכר, החלו המחלוקות בין הצדדים, עת התובע שלח לה חשבוניות לא מוצדקות בסכומים מנופחים, בניגוד למוסכם בהסכם השכירות, ובין היתר, דרישתו לתשלום סך של 500 ש"ח לחודש עבור צריכת מים, בעוד בהסכם השכירות הראשון נקבע כי על הנתבעת לשלם סך של 1,200 ש"ח לשנה בלבד, וכן דרישתו לקבל תשלום בסך של 480 ש"ח לחודש עבור שימוש בתא שירותים, בעוד שלפי ההסכם השלישי, התחייבה היא לשלם לו סך של 450 ש"ח תמורת שימוש לחודשיים. הנתבעת סירבה לשלם לתובע את הסכומים הנדרשים על ידו, לאור הפער בינם לבין הסכומים שסוכמו, ומנקודה זו, החל סכסוך בין הצדדים. בעקבות זאת, החל התובע להפריע בצורה עקבית למהלך העבודה השוטף של הנתבעת, ניתק את אספקת המים והחשמל למושכר, לפרקים, חסם את דרכי הגישה למושכר, סגר את דלת המעלית, נעל את תאי השירותים ותקף נבחנים אשר הגיעו להבחן אצל הנתבעת. המעשים המתוארים פגעו קשות בתפקודה התקין ובהתנהלותה השוטפת של הנתבעת והובילו, בסופו של יום, להודעה שנשלחה לנתבעת מטעם משרד  התחבורה, לפיה, עליה להפסיק כל פעילות המערבת קבלת קהל במושכר. דרישה זו, מצד משרד התחבורה, גרמה לתובעת לנזק כלכלי ותדמיתי רב, אשר אילץ את הנתבעת לעשות שימוש בזכותה לבטל את הסכם השכירות ולחפש אחר מושכר אחר, שיש בו מענה לדרישות מכרז משרד התחבורה. כך, ירדה לטמיון כל ההשקעה השוטפת והשקעות ההקמה, שהשקיעה הנתבעת במושכר בסך של כ- 180,000 ש"ח, כן גרם התובע לנתבעת, לטענתה, הפסדים של פגיעה בפדיונות היומיים בסכום של 20,000 ש"ח, פגיעה במהלך התקין של עבודתה, בסכום של 40,000 ש"ח, פגיעה בתדמית, בסכום של 50,000 ש"ח,  ובסה"כ - 290,000 ש"ח ( סעיף 26 לכתב ההגנה והתביעה שכנגד ). לטענת הנתבעת, במסגרת כתב הגנתה, עם כניסתה למושכר, היא התקשרה עם חברת "קרן כפריס" המספקת מכולות לפינוי אשפה ולפיכך, אין ממש בטענות התובע, לפיהן, התחייבה לשלם לו עבור שימוש במכולה שבבעלותו. אשר להסכם השני, טוענת הנתבעת כי תקופת השכירות הינה לחודשיים בלבד, וכי היא פינתה, ביום 10.05.08 את שני החדרים, נשוא ההסכם, ודאגה להמציא לתובע הודעה על סיום ההתקשרות בנוגע לשני החדרים, בדואר רשום, אשר נשלח לתובע ביום 16.05.08.

בתום שמיעת עדויות הצדדים, הוגשו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה:

התובע העיד כי הוא השכיר לנבתעת חלק מהמבנה, בשטח של 110 מ"ר, בקומה ששטחה הכולל הינו 1000 מ"ר ( עמוד 10 לפרוטוקול ישיבת יום 10/1/11 ), וטען כי הנתבעת עשתה שימוש בשטח של 1000 מ"ר, ולא רק בשטח המושכר של 110 מ"ר ( עמוד 10 שורות 19-20 לפרוטוקול ). מצאתי טענה זו של התובע בלתי מהימנה ובלתי סבירה, שכן, שטחה הכולל של הקומה השלישית הינו 1000 מ"ר, כאשר בנוסף לחלק ששכרה הנתבעת השכיר התובע את החלקים האחרים בקומה זו למספר שוכרים נוספים, ואין זה מתקבל על הדעת כי לקוחות הנתבעת עשו שימוש בשטחים האחרים, שהושכרו לאחרים באותה קומה, ואשר שימשו, בין היתר, למשרדים ולעסקים שונים.

כן העיד התובע כי, שטח הפרוזודור בבניין הינו משותף לכל השוכרים. מכאן, ואף שהדבר לא תועד מפורשות בהסכם שבין הצדדים, הרי שטבעי הוא כי הפרוזודור המוביל אל השטח המושכר לנתבעת  ישמש גם את עובדי הנתבעת ולקוחותיה, לשם הגעה אל חלק המבנה המשמש ללימודים ולמבחנים, ואין לטעון כי הנתבעת עושה בחלק זה של המבנה ללא רשות המשכיר. עוד העיד התובע כי, החניון של המבנה הינו בן ארבע קומות, המכיל 100 מקומות חניה של כלי רכב, וכי הנתבעת עשתה בו שימוש מבלי ששכרה את החניון ( עמוד 15 שורות 3-4 לפרוטוקול ). אני דוחה טענה זו. אין זה סביר כי הנתבעת תשכור חלק מהמבנה, להפעלת בית ספר ללימודי תיאוריה ועריכת מבחנים עבור משרד התחבורה, מבלי שיתאפשר ללקוחותיה שימוש בחניון השייך למבנה עצמו. הריני לקבוע כי השימוש בחניון ע"י לקוחות הנתבעת היה לפי רשות התובע, והוא משולב וכרוך בהשכרת חלק מהמבנה.

יתרה מזאת, התובע העיד כי הוא השכיר, בקומה השלישית, בנוסף למושכר ששכרה הנתבעת בקומה עצמה, משרדים לחברת עמישב לעבודות החזקה, ניקיון ובטחון, משרד לסוכן למכירת טלפונים ניידים, בשטח של 40 מ"ר ובו עבדו איתו 4 עובדים, משרד לעסק למכירת שמנים, משרדים לחברה להחזקה וניקיון, וכן מועדון לילה ( עמוד 13 שורות 8-13 לפרוטוקול ). יוצא כי הקומה השלישית שימשה מספר ניכר של בתי עסק ומשרדים, בהם קיבלו העובדים שם קהל בכל שעות היממה, והתובע לא הוכיח כי לקוחות הנתבעת, להבדיל מלקוחות יתר העסקים באותה הקומה, הם שגרמו לנזקי רכוש וללכלוך המבנה כפי שנטען על ידו, או שלקוחות הנתבעת, להבדיל מלקוחות יתר בתי העסק באותה הקומה, הם שעשו שימוש בשטח האחר של הקומה לשם המתנה או שהייה, מחוץ לשטחים המושכרים, כטענת התובע. ואם לא די באלה, הרי שהתובע ציין כי, בקומה שמתחת לקומה השלישית מופעל אולם אירועים, ובקומה הראשונה מופעל מועדון לחשפנויות וכן מכון יופי, במושכר בשטח של 1000 מ"ר, וכן עסק למכירת מזגנים, עסק ללימודי תיקון מזגנים ועסק של ח.מ.ת לברזים ( עמוד 13 שורות 14-23 לפרוטוקול ). עדות התובע, לעניין זה, לפיה, הוא ידע להבחין בין לקוחותיהם של העסקים השונים, וכי למשרדו של עו"ד לא מבקרים אנשים, ואנשים לא הגיעו למשרדיה של חברת האחזקה ולסוכן הטלפונים הניידים ובחברת עמישב ( עמוד 13 שורות 26-30 לפרוטוקול ), לא הייתה מהימנה ומשכנעת. התובע העיד כי אך לקוחות הנתבעת עשו צרכים בחניון מחוץ למבנה ( עמוד 14 שורות 2-3 לפרוטוקול ).

המסקנה היא, כי אני דוחה את טענה התובע, לפיה, הנתבעת עשתה שימוש בחלקים אחרים של המבנה, שלא הושכרו לה ע"י התובע ושלא ברשות התובע.

התובע העיד כי הוא לא ניתק את המים ואת החשמל מהמושכר נשוא התביעה, והוסיף כי חברת החשמל ניתקה את החשמל מחלק זה של המבנה עקב אי תשלום חוב ע"י הנתבעת ( עמוד 11 שורות 19-21 לפרוטוקול ). התובע, שאישר, בעדותו הנ"ל, למעשה, את טענת הנתבעת, לפיה, בוצע ניתוק של החשמל החלק המושכר על ידה. בצד זאת, התובע, שהינו הבעלים של כל המבנה, לא הגיש כל ראיה, לרבות אישור מאת חברת החשמל, לפיה, ניתוק החשמל היה על ידיה ולא על ידי התובע, כטענת הנתבעת, ולא הסביר הכיצד ידע הוא כי חברת החשמל ניתקה את החשמל מהמושכר. למעלה מכך, התובע, שהעיד, כאמור לעיל, כי מעולם לא ניתק את המים מהמושכר, ציין, בהמשך עדותו, כך:

" בגלל שהוא לא שילם לי, ניתקתי את המים פעם אחת. לא אמרתי לפני דקה שלא ניתקתי מים ".